2022-05-02 Экономист Татьяна Куликова: За гранью разумного

Власти предложили распространить программу льготной ипотеки на вторичный рынок. Основными выгодоприобретателями такого шага будут банки и владельцы инвестиционных квартир, которые смогут продавать свою недвижимость по нынешним, весьма завышенным ценам. А расходы, как всегда, будет нести государство. 

В среду 27 апреля стало известно, что правительство рассматривает возможность расширения программы льготной ипотеки на вторичный рынок жилья. Об этом в интервью РБК заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его мнению, поддержка вторичного рынка жилья поможет строительной отрасли, потому что «люди часто покупают квартиры в новостройках, продавая другую недвижимость».

Идея возникла на фоне того, что сейчас на вторичном рынке недвижимости сложились несколько факторов, которые могут привести к падению цен. С одной стороны, упал спрос, поскольку при текущих рыночных ставках ипотеки покупать жилье в кредит стало невозможно, так что среди покупателей на вторичном рынке недвижимости остались только те, кто покупает жилье либо на свои средства, либо по программе семейной ипотеки. 

С другой стороны, на вторичном рынке по-видимому скоро увеличится предложение за счет выставления на продажу инвестиционных квартир. Их будут продавать, во-первых, те, кто в нынешней экономической ситуации потеряет доходы от своего основного бизнеса или своей основной работы. Во-вторых, кто-то захочет «зафиксировать прибыль» от покупки жилья, сделанной в ожидании роста цены на фоне разгона инфляции. Такие инвестиции стали распространены после начала пандемии и запуска программы льготной ипотеки, и эти вложения оказались весьма прибыльными. Однако весь потенциал роста цен, связанного с инфляционными ожиданиями и запуском льготной ипотеки, к настоящему времени уже реализовался, так что владение жильем в расчете на дальнейший рост – уже не столь очевидная инвестиционная стратегия.

В-третьих, наблюдающееся сейчас падение цен на рынке арендного жилья сделало менее привлекательным владение жильем ради сдачи его в аренду. Так, по данным экспертов портала «Мир квартир» (цит. по газете «Известия»), цены на съем однокомнатных квартир в Москве к 21 марта упали на 4.5%, двухкомнатных — на 5%, трехкомнатных — на 5.5% по сравнению с ценами месяцем ранее. Основная причина – отъезд из страны большинства иностранных специалистов, а также части трудовых мигрантов. 

Таким образом, в нынешних условиях банковские вклады и облигации федерального займа приносят гораздо более высокий доход, чем доходы от сдачи жилья в аренду или доходы от потенциального роста цен на жилье в перспективе ближайших нескольких лет, и такая ситуация по-видимому продлится довольно долго. Так что у владельцев инвестиционных квартир появилась мотивация их продать, пока цены еще завышены в результате ажиотажа на рынке недвижимости, наблюдавшегося в последние два года. 

Таким образом, есть основания полагать, что цены на вторичном рынке недвижимости в ближайшее время могли бы начать падать. Для обычных граждан это было бы хорошо: ведь если вы просто живете в своей квартире, то вам не важно, какая у нее рыночная стоимость, так что падение цен на вас никак не влияет. Ну а если у вас еще нет своей квартиры, то падение цен на недвижимость могло бы быть для вас шансом наконец-то ее приобрести, не влезая «по уши» в ипотеку. 

А вот владельцам инвестиционных квартир падение цен на недвижимость на вторичном рынке принесло бы убытки. А кто у нас владеет инвестиционным жильем? Это почти всегда весьма состоятельные люди, включая чиновников и представителей власти. Как же они могли допустить, что их собственность подешевеет и они понесут инвестиционные убытки? Вот и возникла эта идея поддержать цены на вторичном рынке недвижимости за счет государства. 

Также от расширения программы льготной ипотеки выиграют банки, поскольку ипотечное кредитование для них очень выгодно. Что же касается строительной отрасли, то эффект от предложенной меры для них скорее негативный: спрос будет перетягиваться с новостроек на рынок вторичного жилья. Так что для реальной экономики предлагаемая мера будет в лучшем случае бесполезной. Таким образом, государственные деньги будут потрачены исключительно ради благосостояния наших наиболее обеспеченных граждан – теперь уже даже без «побочного» позитивного эффекта для экономики. На мой взгляд, это верх наглости и цинизма.